miércoles, 19 de septiembre de 2012

Inversión Inmobiliaria / Peru - Real Estate

En el Perú se esta dando ya hace varios años un rápido crecimiento del mercado inmobiliario, lo cual ha atraído a pequeños y medianos inversionistas a invertir con el menor riesgo posible en edificios orientados a viviendas y oficinas, dentro de los distritos de clase más alta de Lima (San Isidro, Miraflores, Surco, San Borja y la Molina) se puede uno dar cuenta que hoy un tercio de toda la oferta inmobiliaria de Departamentos en Lima proviene de estos cinco distritos donde solo vive 9% de la población de Lima, incluso en casos como Miraflores donde se sitúa el mayor número de departamentos en alquiler, como dato al respecto comentaré que revisando la página web de avisos de alquiler más grande en Limar,  encontré que en Miraflores estaba el 38% de todos los departamentos en alquiler y en ese distrito solo vive 1% de la población de Lima.

Ciertamente el mercado de viviendas a atendido con premura a los estratos más altos, y en las zonas de clase media baja y baja, la oferta a tendido a la venta de terrenos o viviendas de interés social. Pero lo sorprendente es que hoy el metro cuadrado de terreno en un distrito de clase media baja puede costar los mismo que en uno de clase alta. Esto se debe a que el crecimiento económico esta distribuyendo la riqueza y que Lima no es una ciudad realmente estratificada por barrios. Existe la idea de que las clases medias y altas se sitúan en algunos distritos, sin embargo, eso no parece ser cierto.

Otro aspecto es la falta de inversiones inmobiliarias en:


  1. Urbanizaciones industriales que permitan a las empresas ubicarse lejos de zonas urbanas, como sucede actualmente. En Lima se presentan dos problemas, la presión por vivienda tiende a encarecer los terrenos industriales y finalmente expulsa a las empresas. Sin contar con que aquellas que se quedan enfrentan la molestia de los vecinos, ejemplos de estos sobran.
  2. Falta grandes centros feriales, centros de convenciones, y hoteles a gran escala. Aquí un hotel de 10 hectáreas (100,000 m2) es un enorme hotel campestre, sin embargo hay espacios donde se podría construir hoteles con canchas de golf, y otras instalaciones en terrenos de más de 100 hectáreas. De otro lado ferias como Mixtura tienen que recurrir al espacio público, a falta de un campo ferial de al menos 6 o 10 hectáreas dentro de la ciudad.
  3. Grandes conjuntos habitacionales, proyectos de vivienda a gran escala en zonas externas al centro de la ciudad.
  4. Almacenes y servicios portuarios para el puerto del Callao.

Si estos problemas se observan en la ciudad de Lima, el interior el asunto es mucho más interesante, los inversionistas se han orientado rápidamente a las ciudades más grandes de la costa, como Piura, Chiclayo Trujillo y Arequipa, Aún cuando otras ciudades del interés crecen económica y poblacionalmente tan rápido como estas, considerando que un terreno urbano en ciudades diferentes a Lima, vale por lo general el 20% de los que valdría en Lima, incluso si hablamos de terrenos eriazos o agrícolas en áreas de expansión urbana los precios pueden ser mucho menores, y las oportunidades más grandes.

A razón del crecimiento económico y la descentralización, en los próximos años la brecha económica entre Lima y las ciudades del interior se va ha acortar y eso hace muy prometedor el mercado inmobiliario fuera de Lima.

En el Perú, sin embargo, los precios en el mercado inmobiliario siguen siendo bajos en el contexto internacional. Es cuestión de comparar o darse una vuelta y verán que oportunidades hay muchas. Suerte con los negocios.

andresescuderoc@gmail.com

domingo, 16 de septiembre de 2012

Perú y el Lujo


Leía en la internet los diferentes análisis sobre el futuro del Lujo, las apreciaciones de expertos que dicen que la ostentación no esta bien vista y que el lujo esta disponible no solo en las tiendas de encanto y glamour, sino incluso en la punta de un cerro y en hospedajes humildes.

Ciertamente hace años la gente aún miraba el lujo como una cualidad de las realezas europeas, de los mandatarios o de las aristocracias. Pero hoy ves una camioneta, a la que su propia marca dice de lujo discurriendo por la sierra o la selva en manos de una sencillo agricultor o comerciante, que no desciende de la realeza, ni de la aristocracia y que con su esfuerzo ha comprado este vehículo.

El lujo es tomado como un apelativo o mejor dicho un adjetivo en el marketing. Las empresas hablan de lujo cuando una cualidad adicional pone a su producto un tanto por encima de los demás productos de la marca o cuando su marca trata de destacarse sobre sus competidores.

En mi caso como sociólogo llego a creer que el lujo es una institución social, donde existen roles y reglas a las que podemos adherirnos y así dar mayor satisfacción a nuestros clientes, ganar más y posicionarnos en el mercado de manera destacada. Sin embargo, me pregunto ¿Qué es el lujo?, ¿Cómo se que mi producto es de lujo?, o ¿Cómo convierto mis productos en lujosos?.

Muchas empresas se han planteado el lujo como estatus de mercado, esto lo podemos ver en web como; http://www.luxuryspain.es, de la asociación española del lujo, http://luxurysociety.com/ de la Luxury Society. Y lo que caracteriza a todos estas empresas son los argumentos, no vasta con decir que uno es de lujo, es necesario mostrar características excepcionales como tradición, arte, calidad, costos, exclusividad o producción limitada.

Voy ha revisar el caso del pisco que a mi concepto podría considerarse de lujo; en el Perú sacrificamos más de 6 litros de mosto de uva seleccionadas para obtener un litro de pisco. No contentos con esto el jugo obtenido es fermentado en botijas de barro de menos de 90 litros. En concreto el pisco nace de un proceso artesanal y a escala limitad, que implica un gran sacrificio de recursos y mano de obra para lograr sabores y olores únicos. Así el arte, la tradición y la calidad, junto con el hecho de que es un producto caro, exclusivo, y de producción limitada, nos permite decir que el pisco es un producto peruano de lujo.

Este ejemplo me ha llevado a poner sobre la mesa un grupo de nociones como arte, tradición, calidad, costo, exclusividad, y producción limitada. Igual que un Ferrari. Estas seis características tienden a acompañar todo lo que es lujo.

Partamos por aceptar que el lujo no es solo un tema de publicidad, necesita condiciones excepcionales.

Qué ventaja hay con ofrecer un producto de lujo, particularmente para el Perú y en general para América  Latina, el lujo puede dar tres beneficios; (1) mejores precios, (2) mayor valor agregado (empleo y sueldos) y sostener la cultura tradicional.

¿Tenemos oportunidades para el Lujo?, claro que si, más aún deberíamos orientarnos al lujo, por ejemplo a quien produce café de sombra a mil metros sobre el nivel del mar en diez hectáreas, le conviene dedicar más trabajo, podar con esmero, seleccionar los frutos maduros, y procesarlos buscando una taza de lujo por la que puede obtener un precio mayor, incluso en el Perú deberíamos organizar un concurso nacional de cata       de café, seguido por una subasta de los mejores lotes a fin de premiar en el mercado de lujo el esfuerzo de los pequeños productores.

Del mismo modo la producción orgánica, los quesos artesanales o la carnes exóticas como la del Majas, que de paso es deliciosa, y otros tanto productores artesanales pueden y deben orientarse al lujo, la producción masiva solo renta en favor de las grandes escalas, pero quien produce en pequeña cantidad necesita precios que reconozcan su esfuerzo.

Además el Perú es un país diverso y exótico, tanto en alimentos, como rocas o pintura. Por ejemplo, la pintura nativa de selva tiene temas muy peculiares,  se produce con fibras y tintes naturales. Es todo un tema por explotar.

Podría así dedicar horas a escribir sobre las oportunidades que el lujo puede representar para destacar y retribuir la culinaria, la artesanía o la agricultura. Pero quiero resumir diciendo; tradición, arte, calidad, costo, la exclusividad y lo exótico, son argumentos contundentes para reconocer el lujo en muchos productos peruanos.

viernes, 14 de septiembre de 2012

SAN LORENZO

Para quienes hemos crecido frente al mar la isla San Lorenzo, frente a las costas de Lima, con sus mil hectáreas y más  es el recuerdo eterno, de un paraje yermo y seco, que adorna el paisaje.Hay un proyecto para aprovecharla, sobretodo porque esta a poco más de unos tres kilómetros de la costas (La Punta) y el espacio de separación es de un mar de poca profundidad. 

Hace una década los terrenos de la ciudad de Lima promediaban los $100 por metro, y  hoy superan los $1,000 y siguen subiendo, mientras que la ciudad tiene pocos lugares para crecer, tal que la población esta ocupando zonas agrícolas y alejadas al centro a 30 o 40 kilómetros, como Puente Piedra, Cieneguilla o Lurin. Lo cual es muy grave porque Lima tiene un tráfico caótico y malas vías de transporte. Incluso con las medidas tomadas, nada hace esperar que la gente en muchos casos no pierda horas en el tránsito. 

Lo más sorprendente es que incluso barrios de clase media y alta como la Molina o Surco, enfrentan el problema del transito y la falta de vías de transporte.

Hay dos corrientes en las propuestas a realizar con la isla, una es la del Mega Puerto y la otra que es el uso turístico inmobiliario. Pensar en un maga puerto, es pensar en un Hub, y ciertamente un punto de embarque que centralice el comercio marítimo tiene que darse en el marco de una red de Infraestructura que lo haga eficiente. En la actualidad el transporte comercial peruano se realiza en su gran parte por carreteras, que discurren por un territorio escarpado y agreste, y aún con la mejor tecnología no se ha podido evitar que transportar una mercadería desde las selva a menos de 500 kilómetros pueda ser más caro que traerla de la China. Para resumirlo y sin querer entrar en detalles, quien pretenda hacer un mega puerto tiene que asegurar vías eficientes. Sin las cuales el único uso del puerto va ha ser local.

Si miramos la opción turística inmobiliaria, veremos que proinversión (agencia del Estado Peruano que promueve la inversión) ofrece 412 hectáreas de la isla y la concesión de un puente de 7.4 kilómetros al que valúan en 750 millones de dólares. Al contar con 412 hectáreas invirtiendo en un puente significa un costo de $182 por metro cuadrado.  Esto puede ser un costo alto o bajo dependiendo de las condiciones en las que se concerte la inversión.

Para empezar el resto de la Isla esta destinada a Reservas, y es intangible, lo cual es bueno como entorno de un ambiente urbano y turistico. Pero las preguntas que surgen son:

1.- ¿Se podrá establecer un sistema especial de seguridad controlada como la de un condominio y un costo de la entrada para quienes no sean residente, así como un peaje por el paso sobre el puente?
2.- ¿Qué municipio o región gobierna la zona?
3.- ¿Se podrá establecer un control condominial de tal manera que no aparezca alguna autoridad irresponsable y cambie parques o seguridad cuando le de la gana.? 

Lo ideal sería que el concesionario tomara el control, hasta entregarlo en 30 o 50 años a una junta de propietarios de tal forma que no se pierda el carácter exclusivo del sitio. 

El retorno que puede lograr esta inversión depende mucho del valor que se pueda dar a los terrenos, si se vende como propiedades de lujo y para hoteles cinco estrellas los precios pueden ser muy altos. A demás hay que recordar que la isla esta muy cerca del Aeropuerto internacional siendo así un buen lugar para tomar un descanso de paso al Cuzco o a otro destino turístico, y de otro lado su ubicación puede permitir el transporte por helicóptero y por lancha hacia las zonas financieras y de negocios de Lima, e incluso el desplazamiento a otras zonas de la costa en barco o naves menores.

La rentabilidad de la inversión y su riesgo depende de proponer al Estado Peruano una inversión dentro de condiciones que conviertan a la Isla en usa zona inmobiliaria exclusiva, dando un alto valor al terreno y generar negocios colaterales, tanto en turismo, comercio y servicios en general.